Арендная плата

Договор аренды – это возмездный договор. Одна из основных обязанностей арендатора – это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.

Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: «Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме эквивалентной 500 долл. США за один кв. метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа». Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это – главное.

2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования, либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие, нижеперечисленные способы.

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата может быть установлена также в виде постоянной и переменной составляющих. Например, при заключении договора аренды транспортного средства стороны могут предусмотреть, что арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 15 тыс. руб. и суммы в размере 1 тыс. рублей за каждый день эксплуатации автомобиля.

Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Именно так поступила одна организация, которая, передала в пользование предприятию автомашину «КРАЗ» с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре с ним размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины «КРАЗ», установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 № А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).

Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 г. № Ф08-5489/2007).

Бывает так, что в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения - два под склад готовой продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1 млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс. руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные, и 50 тыс. руб. - складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту. Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.

Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами (см. Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. № 1843-У).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 г. № А38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. № КГ-А40/9644-07, ФАС Поволжского округа от 10.06.2008 г. № А55-18133/2007 и другие).

Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

Изменение размера арендной платы

В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Этот вопрос целиком зависит от волеизъявления сторон и полностью находится в их компетенции. Но надо помнить, что размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Это значит, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы.

Требование об уменьшении арендной платы арендатор может заявить в следующих случаях:

1) когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. А могут быть и неправомерные действия арендодателя. Так, например, в одном из дел организация-арендодатель отключила арендатору на три месяца электричество в торговом павильоне, а потом потребовала полностью оплатить аренду исходя из расценок, установленных договором. Суд посчитал, что такое требование незаконно. В своем решении он со ссылкой на п.4 ст.614 ГК РФ указал, что арендная плата в такой ситуации не может быть взыскана с арендатора в полном объеме (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2005 г. № А65-10937/2004-СГ2-6).

2) когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Практика показывает, что, в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, требует от арендодателя либо устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя (см. постановления ФАС Московского округа от 10.07.2004 г. № КГ-А40/5587-04, ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2008 г. № А44-348/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 г. № Ф08-812/08 и другие). Редко, когда в такой ситуации речь идет об уменьшении арендной платы. Но, поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном интересе они могут воспользоваться и этим вариантом действий. Именно так, к примеру, поступила одна известная автору торговая компания, получившая в пользование по договору аренды грузовой автомобиль с прицепом. Компания намеривалась использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем заранее и уведомила арендодателя. Но после выяснилось, что для перевозки продуктов прицеп непригоден. В итоге арендодатель уменьшил ежемесячную арендную плату за автомобиль, и компания взяла его на новых условиях.

3) когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если этого не сделать, то арендатор получит право требовать уменьшения арендной платы, либо сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Надо сказать, что ситуация с «возникновением» неизвестных правообладателей встречается крайне редко. И, как правило, арендаторы в такой ситуации идут на расторжение договора (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2005 г. № Ф08-2344/2005).

4) когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом (к примеру, в договорах аренды транспортного средства без экипажа и водного судна без экипажа обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора (ст. 644 ГК РФ, ст.64 КВВТ РФ)), иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Если арендодатель не выполнит эту обязанность, то арендатор может потребовать, чтобы размер арендной платы был уменьшен, если конечно, интерес в пользовании таким имуществом у него сохранится.

Наличие любого из вышеперечисленных обстоятельств – это повод для арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Арендодатель с этим требованием может согласиться, и тогда стороны подпишут соглашение о новом размере арендной платы, а может и отклонить. В последнем случае арендатору придется уже обращаться в суд с заявлением об изменении условий договора аренды.

Итак, мы рассмотрели, в каких случаях арендатор может требовать через суд уменьшения арендной платы. Теперь постараемся ответить на вопрос – а может ли арендодатель в судебном порядке требовать от арендатора ее повышения? Ведь нередко бывает так, что договор аренды заключается на длительный срок, но в нем стороны не предусматривают условие о перерасчете арендных платежей.

В главе 34 ГК РФ нет нормы, на основании которой арендодатель мог бы обратиться к арендатору (а впоследствии и в суд) с требованием о пересмотре арендной платы в сторону увеличения. Однако, несмотря на это, у арендодателя подобная возможность все же существует. Ему ее предоставляет ст.451 ГК РФ, согласно которой существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения условий договора. В то же время следует сказать, что сегодня практика применения этой статьи ГК РФ складывается весьма неоднозначно.

Например, Департаменту недвижимости города Красноярска удалось убедить суд в том, что с момента заключения договора аренды произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, так как были непредсказуемы темпы инфляции, изменены нарицательная стоимость денежных знаков и методика исчисления размера арендной платы. В результате арендодатель добился повышения арендной платы (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2001 г. № А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2). А вот московскому Департаменту имущества ссылки на инфляцию и деноминацию 1997 года в споре с арендатором не помогли. Суд отказал ему в увеличении размера арендной платы для ресторанов «Макдоналдс» (см. Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 г. № КГ-А40/12576-07).

ФАС Дальневосточного округа признал существенным изменением обстоятельств смену собственника имущества, переданного в аренду (см. Постановление от 30.06.2008 г. № Ф03-А51/08-1/1860). В то же время другие суды смену собственника имущества существенным изменением обстоятельств не считают (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2006 г. № А38-2543-16/176-2005 и ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2001 г. № Ф04/2002-638/А45-2001).

Таким образом, если арендатор не согласится с предложением арендодателя об увеличении арендной платы, то последний при определенных условиях может добиться ее увеличения через суд, если в качестве основания для перерасчета платы сошлется на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ). Но каковы шансы на успех в таком деле предугадать трудно. Поэтому для арендодателя лучший способ выхода из этой ситуации – это включение в текст договора аренды условия о регулярном пересмотре арендной платы.

Другой немаловажный вопрос, связанный с арендной платой – происходит ли изменение арендной платы, если по договору она установлена в иностранной валюте, и арендатор осуществляет платежи в рублях, в эквивалентной сумме? Аналогичный вопрос возникает и при включении в текст договора аренды условия о регулярной (ежемесячной, квартальной, годовой и проч.) индексации арендной платы на коэффициент инфляции. Является ли такая индексация изменением арендной платы, которое нельзя проводить чаще одного раза в год?

Ответ на эти вопросы можно найти в судебной практике, которая сегодня твердо стоит на том, что изменение курса иностранной валюты, равно как и корректировка арендной платы на коэффициент инфляции, не означает изменения размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции (см. п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 г. № А19-25747/06-Ф02-5977/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2007 г. № Ф08-7010/2006 и другие).

Иногда, заключая договор аренды сроком более года, стороны включают в него условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. К примеру, на тот же самый коэффициент инфляции или иную другую величину. В этом случае арендодатель, имеющий такие полномочия, раз год информирует арендодателя о новых арендных ставках, и при этом никаких дополнительных соглашений к договору стороны уже не подписывают. На практике встал вопрос – насколько это законно, или все-таки изменение арендных ставок стороны должны оформлять отдельным соглашением?

Судебная практика свидетельствует о том, что подобное одностороннее изменение арендной платы является вполне законным, если по условиям договора аренды арендодатель наделен таким правом. Никаких дополнительных документов сторонам в таком случае подписывать не надо (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2007 г. № А28-2919/2006-161/7 (Определением ВАС РФ от 19.12.2007 г. № 16466/07 отказано в пересмотре), ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.07.2008 г. № А33-543/07-Ф02-2842/08, ФАС Московского округа от 05.11.2002 г. № КГ-А41/7340-02 и другие).

В. Захаров.  Опубликовано в журнале «Бизнес-адвокат», № 1, 2009 г.